正视温州资本对房产的投资 |
| 香港房产商如何看待温州资本上海走向
“温州民间资本绝不会撤离上海。”在有关温州“热钱”下一步走向的议论愈演愈烈之际，香港知名房地产商、温州天高房产营销顾问有限公司总经理张应联近日抵沪，向记者明确表达了他对“热钱”走向的看法。 据温州市统计局提供的数据，1999年以来，温州房地产开发投资从1999年的44.91亿元发展到2002年的112.60亿元，平均年增长率为35.9％。2002年房地产增加值为33.5亿元，占全市GDP总额的3.2％。但张应联并不同意温州民间资本炒作楼市的看法，在他看来，准确地说，温州资本蜂拥上海，主要是为移民置业之需。当然，由于温州民间资本向上海以及周边地区转移幅度较大，速度也较快。而且，由于温州楼市均价已达7000元，而上海均价尚且停留在5180元，因此，从表象上看，容易被理解为一股炒作行情。 目前在全国各地分散着160万温州人，以经商办实业为主。这些温州客商通常都拥有百万元以上的资金。而温州人天生就有购置房产的习惯。因此，在外经商的温州人，紧随投资行为购置多处房产的情况相当普遍。 据称，外出经商的温州客商总共达160万之巨，其中，20万左右的温州商人把上海作为投资创业的主战场。一项统计资料显示，包括正泰、德力西在内的温州十大著名民营集团，个个都在上海征地办厂。据粗略统计，善办实业的温州人，在沪创办的成型企业超过5000家。更有人称，在上海这座中国经济规模最大城市的GDP中，不下5个千分点的贡献源自温州商人。 张应联是一名土生土长的香港人，对温州房产市场的了解却有10年之久。早年毕业于美国加州大学获双学士学位后，一直从事房产营销行业，先后创作了200多个楼盘营销经典案例，成为业内颇负盛名的营销实战专家。在他看来，温州人在上海办大中小市场、商品市场、机电市场、普通市场、高档市场等，这些投资举措的背后，实际上催生了一个新的居住群落在上海涌现，“没有哪一种投资行为，能够像创办市场这样把投资与置业两种行为如此紧密地联系在一起，从这层意义上说，温州人是典型的新上海人。” 20世纪80年代后期，一批温州乐清人在上海北京东路开办了100多家低压电器商店。当时，许多上海媒体将这条街称为“上海的温州街”。从此，温州商人成为上海普通百姓都极为关注的特殊群体。 1995年，又有一批来自乐清的老板，来到上海开办轻纺市场，总占地面积达460亩。这些温州客商采取滚动开发的方式，先后投资25亿元，渐渐地使这一市场发展成为具有经营全国性轻纺专业商品的大市场。现在，这座市场日人流量已达到2万人次，日成交额超亿元，还成为中国商品交易市场检测点。 2001年10月，“温州人4亿元买走上海半条街”的新闻在上海的大街小巷不胫而走。原来，在上海七浦路上新建的五大服饰市场中，温州老板投资建设了两个市场，总投资额达到4亿元，分别为兴浦服饰批发市场和新七浦市场。兴浦市场从2001年的10月开业后短短的半个月时间里，每个摊位的年租从10万上涨到15万元。新七浦市场一期工程共设1000多个摊位，其中，被温州人买走的竟达近500多个，大半个市场成了温州人的天下。 2001年10月，温州青年企业家按照国家标准设计、高品位、高起点规划建设，在上海创办国际汽车城商贸中心，于2001年启动并投入前期运作。该项目总投资10亿元,占地1000多亩。 2002年，一批来自温州下辖的贫困县———泰顺的企业家，在上海创办首家超大型鞋业材料产销基地,占地1820亩,总建筑面积达18.7万平方米,总投资额6亿多元。有关统计资料显示，商场招商情况良好。 2002年5月，温州平阳的企业家在普陀区创建上海国际包装印刷城，用地达600亩,总建筑面积达48万平方米,成为上海十五计划重点发展的物流中心。这座印刷城总投资近2亿元,算上二期、三期工程，总投资将达10亿元，有望成为华东地区乃至全国包装印刷业规模最大的专业流通基地。市场专家预计，建成后可引进200多家企业，可提供1万多个就业机会，包装物流交易额将达30亿元。 温州市总商会的一个分析报告印证了张应联的看法。这份报告透露，目前在全国各地分散着160万温州人，以经商办实业为主。这些温州客商通常都拥有百万元以上的资金。而温州人天生就有购置房产的习惯。因此，在外经商的温州人，紧随投资行为购置多处房产的情况相当普遍。 新一代温州商人大多已完成资本的原始积累，当他们开始进行新的投资行为时，他们的视野和眼光已经比上一代人大大提高了。他们需要寻找新的区域，新的城市，新的文化，这就必然带来他们对投资发生地的谨慎思考。 温州客商为何对上海市场情有独钟？张应联认为，简单地说，这首先是因为上海有概念，而温州人有钱。“温州资本奔上海是天作之合。” 张应联说，越往后，上海的概念越丰富，也越具有商机。2010年世博会、上海建设世界级城市等等，对于善于捕捉商机的温州商人来说，“上海几乎遍地是金。”常年在温州生活和工作的张应联在向记者描述温州人对上海的看法时，说了这么一句话。 他进而解释到，世界上还很少有哪一座城市对其他城市的投资者产生如此强烈的吸引力。记者在采访中了解到，明年2月27日至29日，温州产权交易中心将在温州国际会展中心举办第五届房交会，是有史以来温州首次开放的面积最大的时尚楼盘专展会馆。这次房交会同时也将是一次“海派楼汇”，会展主办者届时将举办首届上海时尚房产温州专展暨会议。许多原本要前往上海搜楼的温州投资者，到时就可以在家门口了解沪市大盘，足不出户，省时省力。据会议主办者透露，温州专展共设展位200个，而到12月21日为止，报名参展的展商已达100余家。 张应联十分看中项目、概念对温州资金的吸引力，他认为，奔着独特概念而去的温州资金，从本质上说就不是一种炒作资金。新一代温州商人大多已完成资本的原始积累，当他们开始进行新的投资行为时，他们的视野和眼光已经比上一代人大大提高了。他们需要寻找新的区域，新的城市，新的文化，这就必然带来他们对投资发生地的谨慎思考。显然，注目上海这样一座充满投资冲动力、文化亲和力的城市，很容易成为他们的新选择。张应联还补充说，“更重要的是，事实上，这也与他们的经济实力相吻合。” 温州闲置资金投资取向 温州民间资本近年来向外转移的趋势非常明显。据一项统计表明，在温州，个人资产超过1亿元的大约有260多人。 据银行方面的消息，温州储蓄存款余额在1000亿元左右。但据温州本地人士估计，温州的民间资金远不止这些。因为更多的资金流可能在自发的、地下的信贷循环中流通。另外，还有相当数量的在外经商的温州人可能就地储存自己的资金。因此，保守估计，温州实际的民间资金应该是上述数字的1.5—2.5倍左右，即在1500亿元以上。而在温州，现在大大小小的企业共有13万家左右，可供进一步配置的社会资源已经不多，这些民间资本很难再从实业方面有所作为，这批庞大的民间资金的出路问题就成了令人头痛的一件事了。长期以来，温州人崇尚实业，不喜欢单纯的资本运作，所以温州人炒股的并不多，这一大批民间资金没有流入股市，在温州本地发展空间比较小的前提下，很多民间资金选择了流往外地寻找机会。 在流往外地的资金当中，投资房地产业成为一个重要的方面。近一两年来，一批又一批的购房团涌向上海、北京、杭州等地，掀起了一轮又一轮的购房热潮，大量的资金流出温州。据估计，仅2002年，就有近10个亿的温州民间资金流入上海房地产市场。 温州房产消费能力分析 温州的生活费用在浙江已经属于最高的城市之一，如住宅价格据国家统计局温州市社会经济调查队调查2002年1－9月份一直维持在每平方米5000元左右，为浙江最高水平，比杭州高出800元，比宁波高1800元左右。 据温州市统计局对温州市部分中等收入家庭进行的问卷调查显示，中等收入家庭已成为温州消费市场上的主力。他们愿意买房买车，提升自己的消费层次。中等收入家庭的投资意向主要有股票、房地产、债券、期货等。 从温州历届的房产交易会上的交易额来看，2002年1月份迎春房展会，成交2.68亿元；2002年4月份春季房展会，成交5.25亿元；7月份诚信房展会，成交5.34亿元；2002年金秋房产展销会成交金额达7.93亿元。2003年7月5-7日温州夏季房产交易会，成交额为3亿多元及7月12-14日的温州产权交易会预售额为14亿，销售额为5.5亿元。虽上述数据含有水份，但这些节节攀升的势头表明，温州市房地产市场潜力仍然十分巨大，民间蕴藏着强劲的购买力，市民的投资观念相当强烈。闲置资金随着温州房价升幅过大过急以及温州人投资意识为全国之冠而均以外地楼盘作为出路，尤其现在上海、杭州等大城市升值空间较少而温州资金更偏向较次城市发展如江苏、福建省等。 |
比温州资本更迅猛 国际炒家涌动力挺上海楼市
|
| 2004年的上海春天,楼市的主角似乎是外资。 最惹人关注的房地产新闻是:全球最大投行之一摩根士丹利再度出击上海,与上海复地(集团)股份有限公司合作投资5000万美元打造高档公寓——复地雅园。去年7月,摩根士丹 利房地产基金投资上海锦麟天地雅苑,成为第一支进入上海楼市的美国资本。 两次出击选择的都是上海,这充分显示了摩根士丹利对上海地产的信心。戴德梁行(上海)公司总经理张国正认为,摩根士丹利进军上海房地产市场更多体现出一种领军效应。紧随其后,会有越来越多的外资基金积极介入。 在上海政府确保房价“首先不能跌,其次才是不能涨太快”的原则后,国际资本的进入进一步让业内人士相信,2004年的上海房价依然坚挺。 外资涌动上海楼市 随着央行121号文带来的寒气,国内地产界对多融资渠道的渴望越来越热切,使得国际投资基金纷纷调低在中国的投资风险率,进军上海房市的步伐骤然加快。上海汉诺职业经理赵健鹰透露,目前上海已有一些中小房地产企业愿意拿出土地与外资基金合作。高档住宅、高档酒店和写字楼,以及投资金额巨大的大型商业项目备受青睐。 适时而来的还有占尽天时地利人和的港资房地产企业。CEPA之后,沪港又达成了涉及8项内容的合作协议,其中包括支持香港公司来沪从事有关咨询服务业以及建筑和房地产服务,支持香港公司在上海设立独资建筑公司和房地产公司。 上海信义房产开发部经理张曼利参加了1月13日香港贸易发展局在上海主办的香港基建及房地产服务博览会后,对上海房屋土地资源管理局局长蔡育天提出的港商发展空间大有认同感。她认为,港资房地产企业在国际一流楼盘、历史建筑及老式花园住宅、房产中介服务、评估、投资及金融等领域都大有一展身手的天地。 其实,香港地产巨头早在1992年就纷至沓来,凭借其国际化的运作抢占内地地产。在CEPA的鼓舞下,港资加快步伐,在外资梯队中占据主动。新世界中国日前宣布,未来5年将在上海投资80多亿元人民币,同时,新鸿基已经取消多年前规定投资内地不得超过总资产10%的上限。瑞安集团下一步的计划,是成立一家资产10亿美元的瑞安地产有限公司,专事上海等内地房地产开发。 赵健鹰分析,动辄就是几亿美元,外资、港资的大举进入带来的是资本运营的先进方式和理念。“他们不仅有资金实力,并且凭借高标准的社会经济背景和良好的富人交往程度,构筑了坚实的筹措资金渠道。” 中国前商癫砍ぢ栏Ｔ?003年底在一次内部会议上指出,下一步我国应加大吸引跨国公司投资力度,进一步扩大外资参与不良资产重组与处理。这是外资进军内地地产市场的一把尚方宝剑。房地产资产本身具有保值、增值的特性,房地产不良资产轻易不会成为“坏账、呆账”。尤其在目前政策没有完全放开、房地产市场结构正需调整的情况下,外资通过收购房地产不良资产,获得现成的土地储备和房地产项目,从而节省进入中国房地产市场的时间和金钱成本。 从住宅转向商铺投资 去年因不满单价4500元的房子地理位置太偏的朱小姐今年更愁了:“去年年底就有风声说江浙炒家撤资上海,楼市将出现拐点,但翻开今年的新楼盘,好点的位置根本不下8000元。” 房价不断攀高,是外资看好上海的最重要因素。 据上海中原研究咨询部最新统计资料表明:在刚过去的2月份最后一周,沪上新增的涵盖公寓、别墅以及办公楼的物业价,价格梯度为5700元-15000元/平方米,分布区域集中在虹口、徐汇、浦东以及青浦等区域。这个高企的价格显示,今年中高价房和中低价房的分水岭将上涨到1万元每平方米。这也可能是环线内和环线外房价的分水岭。 根据上海福卡经济预测研究所的统计,目前在内环以内,土地基本达到或超过1000万元每亩,内环线以内住宅的容积率被严格划定在不超过2.5,再加上其他费用,每平方米的楼板价不到1万元很难拿下。但在需求上,房地产业的快速轮转依赖高收入群体,而经过一段时间的发展,上海私人房产的拥有率已经达到了75%,这个比伦敦等国际都市高企的数字,使得消费群体的梯队进入累积生产期。同时,今年随着多样化投资渠道的增加,特别是国家促进股市回暖的九条意见的出台,一度高度集中的房地产投资开始分流。 赵健鹰认为,土地的稀缺,注定了上海中心区房价土地成本的继续走高,这样发展下去,城市的功能分工将会呈现出清晰的轨道。今年长三角城市在便利的交通支持下融合度加大,杭州等城市因实惠和适宜的居住环境逐渐替代上海的居住功能,而上海的市中心将会整合成为一个大的CBD。 这为2004年的上海楼市注入新热点——投资重心将从住宅向商铺投资转移。2月23日,为期3天的2004年温州“时尚之都”春季房产交易会落幕,8.7亿元人民币的温州资本注入上海市场。据该房展组委会人员李俊介绍,温州投资者正在从个别人整栋购买上海楼盘转变为大量投资者分散购买。这次展会中商铺的投资比例约占50%。 复旦大学房地产研究中心副主任华伟提出,目前上海商铺的平均回报率则达到8%-10%。由于平均回报率仍维持在较高水平,因此商铺的供应量持续增长。相关统计显示,未来3年中上海新增商铺面积将达700万平方米。 另据上海市政府规划规定,居住区商业服务设施按5.5%配备,如此推算到2005年,商铺的增量约在410万到440万平方米,5年间将增长超过30%。根据不完全统计表明,上海市已形成114个大型居住区,新建居住区的社区商铺面积将迅速增长,待开发的社区商业营业面积估计将达到250万平方米,销售额可达600亿元。 如此甜美的蛋糕怎能叫外资不采取行动。 房价不踩刹车 外资的青睐似乎可以击破年前各种上海楼市将出现拐点的论断。 2004年开春以来,房地产市场新政频仍,土地垂直管理在即、协议转让土地闸门逐渐掩上、禁止期房交易的政策已经剑拔弩张、购房者因对今年房价产生分歧而持观望的态度、房产税呼之欲出……这些信息显示出房地产似乎越来越听从市场的航标,从而把早期的利润水分越挤越干,地产商复叹好时光一去不返了。 同时,土地储备制度,土地招投标和熟地拍卖,随着党内监督条例出台,房地产和股市一样,黑幕操作的暴利阶段正在终结。 市场进入调整,规范化的操作正是国际金融巨头们看中的最务实的获利。 上海福卡经济预测研究所调查显示,去年上海房地产市场竣工面积、销售面积和存量交易面积三个指标都超过了2000万平方米,但销量没有因为价格上升而回落,说明市场需求仍然旺盛,购买力也在上升。同时,去年土地价格涨幅惊人,这点必定会反映在2004年的房价上。而且,建材价格大幅度上升也对房价有推动作用。 “国际基金的进入,也会带来国际炒家。”赵健鹰告诉《瞭望东方周刊》,虽然目前尚无确切的统计,但获得了国际投资基金的首肯,就会将上海带到更广泛的国际炒家手里,这些炒家带来的房价刺激,绝不亚于“温州购房团”。 总体来看,上海商品房价格走势可能是继续上涨、增幅减缓,期间的价格波动不会是大起大落,而可能是一种窄幅波动。中价位房将成为竞争最为激烈的部分。 |
海外房地产基金接连试水
逐步完善内地地产布局 |
| 内地房地产公司融资渠道有限，银行贷款又受到新的政策约束，这为海外房地产基金提供了更多进入的机会。虽然目前对外资基金运作还存在很大限制，但近年来，来自欧美、东南亚和香港等地的房地产基金接连“试水”，正逐步完善着自己的内地地产布局。
国际房地产服务公司仲量联行中国区执行董事、上海办事处董事总经理郝思建(Hollis Guy)透露：仅2003年，就有104亿美元的境外资金进入上海市场，其中有20%投向了房地产领域。在目前投入到上海房地产市场的100亿美元左右的外资(占同期整个上海开发市场投资总额的13.7%)中，以海外基金形式出现的有3亿美元左右，摩根士丹利的研究报告预计，该数字在未来2至3年内将快速增加至20亿美元。从这一数字，可以“管中窥豹”地看出海外地产基金进军中国市场的迫切。 海外地产基金多以三种方式进入内地 目前，海外地产基金主要以3种方式进入内地市场：第一种是投资开发型，即从前期就开始介入项目的开发，如新加坡政府投资公司、凯德置地、摩根士丹利、德意志银行、荷兰国际房地产、澳大利亚麦格理银行；第二种是收租型，即购买有稳定租户的成熟物业，长期持有收租盈利，如美国国际集团(AIG)、新加坡政府投资公司、新加坡腾飞基金(Ascendas MGM)等；第三种是不良资产处置型，通过收购不良资产，将其证券化打包处置、变现盈利，主要由投资银行高盛、雷曼兄弟与摩根士丹利等参与。 开发型海外地产基金主要选择上海、北京投资，目前投资项目正由商用物业转向住宅，由高档物业转向中档、中低档；收租型海外地产基金的首选投资地也是北京、上海，有成功经验后再选择广州、深圳，接着进入经济发达的二线城市，如苏州、宁波、杭州等。 近年来，来自欧美、东南亚和香港等地的海外地产基金，如：荷兰国际房地产、摩根士丹利、嘉德置地和基强联行等，在不断“试水”内地房地产市场的同时，其中国布局的羽翼也日趋丰满。 ING : 整合在华基金向控股发展 中国业务负责人 : 胡旭成 与麦格理银行和英国施罗德亚洲物业集团(Schroders Asian Properties)的合资企业—第一中国房地产发展集团(First China Property Group，简称FCPG；详见《新财富》2003年1月号《中国房地产市场海外资本的玩法》)相比，欧洲金融控股集团荷兰国际集团(ING)旗下房地产投资与开发公司ING Real Estate在华的投资规模更大，表现也非常出色。 亚洲战略首选中国 荷兰国际房地产目前管理着分布于亚洲、澳大利亚与欧美等地的31只基金，资产额近400亿欧元。作为全球著名的房地产基金与三大综合运营商之一，其主要业务包括开发、投资管理与融资等。荷兰国际房地产通常与第三方合作从事购物中心、办公楼与住宅等地产项目发展。 1996年，荷兰国际房地产在北京成立其亚洲地区的第一个代表处，1997年，该公司与中信集团下属房地产公司及北京城建成立合资企业，在望京新城开发了5万平方米的普通商品住宅“信荷城”；在该项目2402万美元的总投资中，ING占50%。 1998年，荷兰国际房地产进入上海市场：在闵行区投资开发了“上海网球俱乐部和公寓”，第一期收益良好，目前二期项目正在开发之中。 “ING北京基金”转向房地产 其实早在1994年5月，ING就已进入中国，与北京首创集团等合作发起了“ING北京基金”(1062.HK)，为首创集资5.4亿港元，用于基础设施建设投资。但随着北京远东仪表厂、顺义肉联厂、深圳光大木材厂与亚太寻呼等一系列国有企业投资项目的失利，2000年底，ING开始反思在中国的投资策略。经过反复论证，房地产业成为几乎惟一可行的投资方向，“只有房地产最适合外资基金，因为其最容易套现，最容易退出，而且这个行业很需要新的融资途径。” 目前，“ING北京基金”已经将主要投资业务全部集中在房地产领域，在北京投资了三大地产项目：太平洋新城(位于朝阳区酒仙桥地区大型住宅社区，包括24万平方米的住宅和10万平方米的商用楼)、“第三置业”公寓及办公楼与另一处规划中的大型住宅项目。 2002年9月，ING与首创集团合资在百慕大注册成立的“中国房地产开发基金”(基金规模超过2亿美元，主要股东来自海外大型房地产企业和金融机构)，又成为首家进入北京的海外地产基金。 荷兰国际房地产整合ING在华项目 尽管自2003年中起，房地产市场被政府列入宏观调控的重点领域，ING并未因此放慢业务拓展的步伐。2004年伊始，荷兰国际房地产借助收购同为ING旗下的霸菱直接投资(Baring Capital Partners)的部分中国业务，接手了 “ING北京基金”及“中国房地产开发基金”，从而使荷兰国际房地产在华房地产投资总额跃升至6亿美元。除了北京和上海的住宅开发，该公司还因此获得一个与苏州科技园区、苏州工业园区相关的发展项目。至此，ING以荷兰国际房地产在中国集中扩展地产业务的布局已趋于完成。 2004年4月，荷兰国际房地产宣布以每股18欧元的价格收购了总部位于荷兰的罗丹克亚洲(Rodamco Asia N.V.)所有已发行流通股，最终持股比例达95.3%。通过此项交易，ING拥有了罗丹克亚洲在北京和上海的收租型房产项目—香江花园别墅区枫叶园60%的股份和盛捷高级服务公寓100%的股权。 投资战略由参股向控股发展 2004年6月，“中国房地产开发基金”宣布，该基金在北京的首个控股项目即将入市：其持股比例达80%的“丽都水岸”正式进入市场。由此，ING在中国地产市场的策略向纵深发展，由过去的参股变为控股，并直接开发、管理。 ING全球执行董事会成员、亚太区主席金文洛(Rinnooy Kan)表示，该公司已和上海复地集团(2337.HK)签约，共同投资兴建ING在上海的第一个商品房住宅项目—位于松江新城的“复地香堤苑”，如果这个楼盘开发成功，ING肯定将追加在上海的房地产市场的开发投入。 事实上，在荷兰国际集团看来，从2003年起中国出台的一系列信贷紧缩政策，包括“121文件”、对开发商自有资金比例的提高，甚至对个人购房贷款设置的更多门槛，为已“试水”多年的海外地产基金创造了更多逢低介入的良机。 摩根士丹利 : 专注高档物业 中国业务负责人 : 盖迪(Tim Grady) 在全球性投资银行中，摩根士丹利的中国业务最为完备，在房地产市场的投资也最为活跃：其下属的亚洲机会基金(The Asia Opportunity Fund)拥有25亿美元的自有资本，通过借贷，该公司还将具有100亿美元的购买力。 青睐上海高档住宅 与摩根士丹利亚太区经济学家谢国忠认为上海楼市存在明显泡沫的观点不同，摩根士丹利物业投资部门对于上海高档住宅市场非常看好：2003年7月，摩根士丹利房地产基金(MSREF)与卢湾区政府控股的永业集团联合投资“锦麟天地雅苑”，该项目共有90套住宅、106套服务式公寓与5000平方米的商铺面积，总投资预计达9000万美元；2004年1月，摩根士丹利在推动上海最大的民营房地产开发企业—复地(集团)股份公司在港招股集资额15亿港元的同时，MSREF还与“复地”合作投资金额约为5000万美元的“复地雅园”(项目共有约500套住宅，分为两期建设)。 2004年4月，MSREF又与天津最大房地产开发商—顺驰中国控股，签订战略合作投资意向书，在天津共同进行房地产开发投资。摩根士丹利房地产基金亚太区执行董事盖迪表示，这次的合作将有助该基金捕捉天津市场的商机。在合作方式上，双方将在天津成立专业项目公司共同投资合作，其中顺驰将负责项目投资可行性研究、招标规划设计方案、项目开发建设及销售等工作，而MSREF则提供融资服务。 收购国有银行不良资产 2004年6月，摩根士丹利房地产基金IV宣布与上海盛融投资有限公司(上海市政府于2003年成立的综合性投资公司，专注于国有资产的重组改革)成功投得中国建设银行不良资产拍卖中的2个资产包，帐面总值28.5亿元。据悉，摩根此次购买的资产大多为华中和华南地区的商业地产，其中部分为在建工程，需要后续资金投入。 嘉德置地 : 开发与投资并重 中国业务负责人 : 林明彦 与欧美金融机构背景的荷兰国际房地产、摩根士丹利相比，来自新加坡的东南亚最大上市地产集团嘉德置地(CapitaLand，由百腾置地和新加坡发展置地合并组建，从事住宅及商业房地产开发和物业基金管理业务)在内地房地产开发与投资领域的表现毫不逊色。 “凯德”八成投资在上海 自1994年进入中国市场以来，嘉德置地旗下凯德置地中国控股在内地的投资规模已达120亿元人民币，内地已成为该集团最大的海外市场(投资额占集团总资产的7%)。 凯德置地目前80%的在华投资都在上海，是上海三大外资房地产公司之一，至今已完成的住宅超过6000个单位，正处于规划和兴建中的有6000个单位，该公司还另外兴建有30万平方米的商业楼面。 凯德置地开发的住宅项目包括：菊园一期、菊园二期“江临天下”、菊园三期“汇豪天下”、曼克顿豪庭、莱诗邸和天山河畔花园；商用项目有：来福士广场、百腾大厦和卢湾办公楼项目。 除上海之外，凯德置地还在厦门开发了商用项目汇腾大厦，在北┛⒅懈叩底≌钅俊吧显薄！吧显蔽挥诒本┌铝制タ斯昂凸疑止案浇?与即将在2005年通车的北京地铁5号线站相连接)，这是凯德置地在北京发展的第一个服务式公寓。项目总投资约20亿元，预计2007年年中竣工，1700个单位将为该公司带来至少10亿元的营业额收入。 “中国住宅发展基金”关注京沪穗市场 在进行房地产开发的同时，凯德置地2003年出资1-2亿美元成立“中国住宅发展基金”，其规模远超过新加坡政府投资公司下属地产基金(GIC)的在华投资(GIC计划斥资4200万美元，在浦东陆家嘴兴建办公楼综合物业)。该基金关注价位在5000-20000元/平方米的不同档次的商品房投资，并将首先投向上海、北京和广州等城市。 凯德置地“中国住宅发展基金”目前的投资项目包括：北京“上元”20%的股份、上海“天山河畔花园”14.55%的股权及上海奥顺置业公司20%的权益。 2004年3月，嘉德置地通过间接独资子公司凯德置地(中国)投资(CCIC)和凯德置地“中国住宅发展基金”(集团间接持有33.6%股权)，以4000万元收购上海奥顺置业公司。CCIC和“中国住宅发展基金”分别持有该公司80%和20%股权。嘉德置地计划在获得的15.31万平方米的住宅地上兴建约500间联体别墅。 2004年6月，凯德置地又以1.29亿元买下北京朝阳区一幅能够兴建230套有地住宅的地块。该公司计划在未来3年内兴建包括公寓、联体别墅、半独立和独立式洋房等多种物业。 2004年7月，嘉德置地进军广州市场，耗资1890万港元买下天河区的一幅住宅地段，计划在未来3年内建造约600套住宅。该地块由凯德置地和嘉德中国住宅房产基金，以80%和20%的股权比例投资购入。 未来看好中高档市场高素质新项目 进入内地市场10年来，凯德置地的在华投资取得了巨大收益，据该公司执行总裁林明彦透露：“凯德置地2003年中国市场的税前收益占嘉德置地总收益的31%，较2002年的12%增加了19个百分点。” 虽然中国最近实施了降温措施来冷却过热的经济，但林明彦相信，政府对房地产业开展宏观调控的目的“在于打压投机”，限制价格的飞速上涨；北京住宅房产市场仍有很强劲的需求。“我们看到当地的需求强劲，这是由强劲的经济增长、日益提高的负担能力，以及膨胀的人口所带动的。人们的购房兴趣浓厚，特别是专门瞄准中高档市场的高素质新项目。” 基强联行 : 充当外资基金进入的桥梁 业务负责人 : 陈基强 基强联行由其董事总经理陈基强于2002年4月联手英资Richmate Investment Group投资1000万港元创建，主要为香港、新加坡和东南亚等地商人为主的私人客户及欧美机构投资者提供涵盖项目资金管理、投资中介、并购、投资研究与顾问等在内的“房地产投资银行服务”。此前，陈基强曾先后担任戴德梁行集团董事与泛城(中国)综合住宅服务(戴德梁行下属内销商品住宅业务部门)副董事总经理等职。 房地产交易额两年超过30亿元 基强联行总部设在上海，在北京、香港、台湾、新加坡等地均设有分支机构或联营公司。除了开拓内地房地产中介业务以外，基强联行成立了一笔国内房地产投资基金，为海内外富商进行投资及管理。开业至今，该公司已完成房地产交易额逾30亿元人民币，向包括“莱兴广场”、“园林天下”等项目提供重新包装、投资中介及项目发展等服务。 2003年，基强联行又与香港地产投资商安泰发展有限公司、上海发展商致远创业共同在英国注册了投资公司Millennium Partners，结合国际融资能力、本地开发经验与基金管理等三方优势，全力谋划内地地产市场。其中，安泰发展通过国际融资市场，参与的北京投资项目有：大西洋新城、碧翠台、景园大厦；上海的项目包括太平桥新天地、思南路老洋房保留、开发小区等。致远创业投资开发的项目有致远大厦办公楼、樱园别墅区、新世界H栋、凤凰城大型住宅小区等楼盘。 海外房地产基金内地运作限制多 目前内地房地产市场对外资基金的运作还存在很大的限制，因此外资地产基金在内地市场的发展仍处于试探阶段—尚没有一家海外基金直接以房地产基金的名义在中国注册，多以离岸投资公司的身份出现。 相关政策存在较多不确定性 第一中国房地产发展集团首席投资官姚蔚坦言，外资房地产基金要进入中国，必须在国内先有投资项目，然后才能通过外资委引进相应的资金，而国际通行的做法是，基金可以在其他国家任意存放，也就是说可以在没有项目的情况下让基金自由地流动，而在中国目前还无法实现。 雷曼兄弟日本房地产基金副总裁John Lien认为，现阶段要在中国开展基金业务和房地产证券化业务，国内的产业政策连续性、外汇管理体制、税收政策等各方面还存在着相当多的不确定因素与市场风险。据悉，该基金已在亚洲投资了约20亿美元的房地产项目，主要投向日本、韩国与泰国，在中国的投资也已开始。 对于这一点，仲量联行中国区执行董事郝思建持大致相同的看法：“境外基金需要寻找有一定开发规模的本地发展商合作，他们最关心的是税务政策问题，但是现在这些还不是很透明和清晰；还有就是土地的批租使用年限问题，由于土地在使用年限上有限制，许多境外的投资者对此并不适应；此外，与本地合作伙伴建立相互信任的关系需要很长时间的磨合。” 长期项目未来两三年内难成主流 目前，海外地产基金在华合作伙伴一般只选择当地最有实力和发展潜力的公司，并倾向于大型国有企业、中型民营企业与上市公司。第一中国房地产发展集团CEO理查德·戴维(Richard David)如此概括海外开发投资基金与国内公司合作的典型结构：海外的投资载体进入中国，一般会带来75-95%的资金，合作伙伴即当地公司以各种方式出资5-25%共同成立项目公司，然后一起开发地块。 郝思建认为，由于境外资金选择这些项目一般会长期持有，但就现在看来，这种情况未来两三年内还难以成为主流，障碍也主要集中在土地使用年限上，境外投资者的做法与国内地产租赁市场的一般运行规律存在很大差异：内地市场的租约一般为2-3年，而境外的租约一般在9-15年；同时，由于内地的物业投资回报率并不比海外的其他市场高出许多，因此风险与回报还不成正比。 基强联行董事总经理陈基强预计，随着中国房地产业的日益规范化，加上“121号文件”等新出现的金融条例都让多元化融资成为必然，未来几年，会有更多的机会让海外基金参与内地房地产市场。 文/冷翠华 |